Всегда ли отсутствие согласия супруга делает сделку недействительной?

Очень многие считают: «Если квартиру продали без нотариального согласия супруга, суд обязательно признает сделку недействительной».

На самом деле всё значительно сложнее.

Само по себе отсутствие согласия ещё не означает, что договор будет отменён.

Что разъяснил Верховный Суд?

В новом обзоре судебной практики Верховный Суд обратил внимание на очень важную деталь.

При рассмотрении подобных споров суд должен установить не одно, а два обстоятельства.

Первое. Действительно ли продавец распорядился общим имуществом без необходимого согласия второго супруга.

Второе. Знал ли покупатель об отсутствии такого согласия или должен был знать об этом при обычной осмотрительности.

Именно второй вопрос во многих случаях становится решающим.

Почему это важно?

Представьте обычную жизненную ситуацию.

• Человек покупает квартиру.
• Получает выписку из ЕГРН.
• Подписывает договор.
• Оплачивает стоимость квартиры.
• Регистрирует право собственности.

Спустя некоторое время появляется бывший супруг продавца и заявляет: «Я согласия на продажу не давал».

Означает ли это, что покупатель автоматически потеряет квартиру?

Нет.

Суд должен разобраться, мог ли покупатель знать о существовании этой проблемы.

Что исследует суд?

При рассмотрении подобных дел суд оценивает все обстоятельства сделки.

В частности:

• —являлась ли квартира совместно нажитым имуществом;
• —действительно ли согласие второго супруга отсутствовало;
• —были ли у покупателя основания сомневаться в полномочиях продавца;
• —имелись ли обстоятельства, которые должны были насторожить покупателя;
• —проявил ли покупатель разумную осмотрительность при заключении сделки.

Только после исследования этих обстоятельств суд может сделать вывод о последствиях совершённой сделки.

Что это означает для покупателей?

Нельзя рассчитывать только на то, что все документы оформлены внешне правильно.

При покупке квартиры важно обращать внимание не только на сведения из Единого государственного реестра недвижимости, но и на обстоятельства приобретения квартиры продавцом, его семейное положение и иные факты, которые могут иметь юридическое значение.

Именно поэтому юридическая проверка сделки не сводится к получению одной выписки из ЕГРН.

Она предполагает анализ всей ситуации в целом.

Вывод