Докупка при реновации: как это работает и всегда ли стоит доплачивать?

При переселении по программе реновации можно не ограничиваться равнозначной квартирой.

Законодательство Москвы предусматривает возможность приобрести жильё большей площади или с большим количеством комнат за доплату.

Кроме того, собственник, уже получивший равнозначную квартиру, при соблюдении установленных условий может в течение двух лет приобрести ещё одну квартиру из фонда, предназначенного для продажи участникам программы.

В обоих случаях действует скидка 10 процентов.

Но рассчитывается она по-разному.

Именно здесь часто возникает путаница.

Вариант первый: вместо равнозначной квартиры хочется получить квартиру больше

Предположим, по реновации семье предоставляется равнозначная двухкомнатная квартира.

Но семья хочет получить трёхкомнатную.

В этом случае можно выбрать подходящую квартиру из числа предназначенных для докупки и приобрести её с доплатой.

При этом семья не покупает всю новую квартиру заново.

Сначала определяется стоимость того улучшения, которое она получает сверх предоставляемой ей равнозначной квартиры.

Размер доплаты рассчитывается по специальной формуле, установленной Правительством Москвы.

Учитывается разница между площадью приобретаемой квартиры и средней площадью равнозначной квартиры соответствующего типа, а также стоимость квадратного метра выбранного жилья.

И уже к рассчитанной сумме доплаты применяется скидка 10 процентов.

Поэтому говорить, что при замене двухкомнатной квартиры на трёхкомнатную город предоставляет скидку 10 процентов на стоимость всей трёхкомнатной квартиры, неправильно.

Скидка применяется именно к сумме доплаты.

Простой пример

Допустим, участнику программы должна быть предоставлена равнозначная двухкомнатная квартира.

Вместо неё он выбирает трёхкомнатную квартиру большей площади.

По установленной формуле определяется стоимость дополнительных квадратных метров, за которые необходимо доплатить.

Именно эта рассчитанная сумма уменьшается на 10 процентов.

Юридически это не «скидка на дополнительную комнату». Стоимость отдельной комнаты никто не рассчитывает.

Рассчитывается стоимость увеличения площади квартиры по установленной Правительством Москвы формуле.

Вариант второй: сначала получить равнозначную квартиру, а потом купить ещё одну

Существует и совершенно другой вариант.

Собственник может сначала получить по программе реновации положенную ему равнозначную квартиру и зарегистрировать на неё право собственности.

А затем воспользоваться специальным правом на приобретение ещё одной квартиры.

Сделать это можно в течение двух лет после государственной регистрации права собственности на полученную равнозначную квартиру.

В этом случае речь уже идёт не о дополнительных метрах к предоставленной квартире.

Человек приобретает отдельную квартиру из числа жилых помещений, предлагаемых Фондом реновации для такой покупки.

И вот здесь скидка 10 процентов применяется уже к цене приобретаемой квартиры, определяемой в установленном порядке.

То есть это принципиально другой механизм.

В первом случае: равнозначная квартира + дополнительные метры = доплата, на которую предоставляется скидка.

Во втором: равнозначная квартира уже получена + приобретается ещё одна квартира = скидка применяется при покупке этой отдельной квартиры.

Почему эти варианты нельзя смешивать?

Потому что экономически они могут дать совершенно разный результат.

Семья может решить: «Давайте сейчас доплатим и вместо двухкомнатной квартиры получим трёхкомнатную».

А может поступить иначе: получить свою равнозначную квартиру, а затем в течение установленного срока приобрести ещё одну квартиру.

Какой вариант выгоднее, нельзя определить вообще, без конкретных цифр.

Нужно смотреть стоимость предлагаемых квартир, площадь, состав семьи, финансовые возможности и цель приобретения дополнительного жилья.

Есть ли ограничения?

Да.

По действующим правилам при использовании специальных условий приобретения жилья по программе реновации площадь приобретаемой квартиры не должна превышать установленный предел — 100 квадратных метров.

Кроме того, воспользоваться специальным правом приобретения жилья со скидкой можно однократно.

Поэтому относиться к нему просто как к возможности «потом ещё что-нибудь докупить» я бы не советовала.

Это имущественное решение, которое имеет смысл сначала просчитать.

Особая ситуация — семья состоит на жилищном учёте

А вот здесь я бы вообще не начинала с вопроса: «Сколько нам придётся доплатить?»

Если семья состоит на жилищном учёте, при реновации необходимо прежде всего проверить её право на улучшение жилищных условий с учётом этого статуса.

Это уже совсем другой правовой механизм.

Семья может иметь право получить при переселении не просто равнозначную квартиру.

Поэтому сначала необходимо определить, что город обязан предоставить семье с учётом её жилищных прав.

И только после этого решать, нужно ли вообще тратить собственные деньги на докупку.

Этой теме посвящена следующая статья нашего цикла.

Докупка — это право, а не обязанность

Само наличие возможности приобрести дополнительные метры со скидкой ещё не означает, что ею обязательно нужно воспользоваться.

Для одной семьи это действительно удобный способ получить более просторное жильё именно в момент реновации.

Для другой может оказаться интереснее получить равнозначную квартиру и рассматривать приобретение дополнительного жилья позднее.

А для семьи, состоящей на жилищном учёте, прежде всего необходимо проверить совсем другие возможности.

Поэтому я бы не принимала решение только потому, что программа предлагает скидку 10 процентов.

Сначала нужно понять, что именно приобретается, сколько это стоит и какие права семья имеет без дополнительной оплаты.

Несколько слов о моём подходе