Деньги вместо квартиры по реновации: как понять, что действительно выгоднее?

Собственник квартиры в доме, включённом в программу реновации, в предусмотренных законом случаях может выбрать не новую квартиру, а равноценное возмещение, в том числе в денежной форме.

На первый взгляд выбор кажется простым.

Если за старую квартиру предлагают значительную сумму, может возникнуть вполне понятная мысль: «Зачем мне переезжать? Возьму деньги и сам решу, какую квартиру покупать».

Но прежде чем принимать такое решение, я бы советовала ответить на другой вопрос: а сколько на самом деле стоит то жильё, от которого вы отказываетесь?

Именно сравнение этих двух величин позволяет понять экономический смысл выбора.

Денежное возмещение и новая квартира — это не один и тот же расчёт

При обычном переселении по программе реновации собственнику предоставляется равнозначное жилое помещение.

При выборе денежного возмещения применяется другой механизм.

В соответствии со статьёй 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения учитывается рыночная стоимость изымаемого жилого помещения, рыночная стоимость соответствующей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе доли в праве собственности на земельный участок, а также предусмотренные законом убытки, причинённые изъятием.

И здесь важно понимать главное.

Собственнику не выплачивают стоимость той новой квартиры, которую он мог бы получить по программе реновации.

Оценивается имущество, которое у него изымается.

Поэтому размер денежного возмещения и рыночная стоимость новой квартиры могут существенно различаться.

Цена в объявлении — ещё не размер возмещения

Иногда собственник открывает сайты недвижимости, находит похожие квартиры и делает вывод: «Такие квартиры продаются за 17 миллионов. Значит, примерно столько мне и должны выплатить».

Но это слишком простой расчёт.

Цена, указанная продавцом в объявлении, — это цена предложения.

Размер возмещения определяется исходя из рыночной стоимости, установленной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Оценщик анализирует рынок, подбирает сопоставимые объекты и учитывает различия между ними.

Поэтому стоимость, указанная в отчёте об оценке, не обязана совпадать с ценами, которые собственник увидел в объявлениях.

Она может оказаться ниже, выше или близкой к ним.

Именно поэтому до получения конкретного расчёта возмещения невозможно точно сказать, какую сумму собственник фактически получит.

Посмотрим на примере Рязанского района Москвы

Чтобы понять саму экономику выбора, посмотрим не на абстрактные цифры, а на открытые предложения рынка.

Это не оценка конкретной квартиры и не прогноз размера выплаты.

Это только иллюстрация того, насколько разной может быть стоимость старого и нового жилья в одном районе.

На момент подготовки этой статьи в Рязанском районе Москвы двухкомнатные квартиры площадью примерно 44–45 квадратных метров в старых пятиэтажных домах, включённых в программу реновации, предлагались к продаже примерно за 16,7–17,5 млн рублей.

При этом двухкомнатные квартиры площадью около 58 квадратных метров в новых домах в этой же части Москвы выставлялись на продажу примерно за 21,5–22 млн рублей.

Получается весьма существенная разница — порядка нескольких миллионов рублей.

Повторю ещё раз: это цены предложений, а не результаты оценки и не цены состоявшихся сделок.

Но для понимания экономического смысла реновации такое сравнение показательно.

Откуда вообще берётся эта разница?

Дело не только в том, что новая квартира находится в новом доме.

При реновации равнозначность квартиры не означает равенство её общей площади старой квартире.

Закон требует, чтобы жилая площадь и количество комнат были не меньше прежних, а общая площадь предоставляемой квартиры превышала общую площадь освобождаемого жилого помещения.

Поэтому типичная старая двухкомнатная квартира площадью 44–45 квадратных метров может быть заменена двухкомнатной квартирой значительно большей общей площади.

Дополнительные метры появляются прежде всего за счёт более просторной кухни, коридора, санузла и других помещений.

В результате человек освобождает старую квартиру одной рыночной стоимости, а получает в собственность новый объект, рыночная стоимость которого может быть заметно выше.

Именно эту потенциальную разницу человек фактически должен учитывать, когда выбирает деньги вместо квартиры.

Значит ли это, что квартира всегда выгоднее денег?

Нет.

Такого универсального правила не существует.

Старая квартира может сама по себе иметь высокую рыночную стоимость благодаря местоположению, близости к метро, конкретному дому, этажу и другим характеристикам.

Размер возмещения включает не только рыночную стоимость самого жилого помещения, но и другие составляющие, предусмотренные статьёй 32 Жилищного кодекса РФ.

Наконец, человеку могут быть нужны именно деньги: например, для покупки жилья в другом районе Москвы или вообще для решения иных жизненных задач.

Поэтому правильный вопрос звучит не так: «Что лучше по реновации — деньги или квартира?»

А так: «Что выгоднее именно в моей ситуации?»

Как я бы сравнивала эти два варианта

Для такого решения нужны уже не общие рассуждения, а конкретные цифры.

С одной стороны — размер денежного возмещения, рассчитанный за освобождаемую квартиру с учётом всех предусмотренных законом составляющих.

С другой — квартира, которую собственник вправе получить по программе реновации: её площадь, характеристики, местоположение и реальная рыночная стоимость сопоставимого жилья.

И только после этого можно увидеть экономический результат выбора.

Условно: за освобождаемую квартиру собственнику определено возмещение в определённой сумме. Одновременно квартира, которую он вправе получить бесплатно по программе реновации, на рынке может стоить на несколько миллионов дороже.

Тогда необходимо очень хорошо понимать, зачем собственник отказывается от более дорогого имущественного актива в пользу денег.

Но возможна и другая ситуация, когда разница невелика либо получение денег лучше соответствует интересам собственника.

Поэтому решать нужно не по принципу «предлагают большую сумму — надо брать», а после сравнения обоих вариантов.

А если семья состоит на жилищном учёте?

Здесь я бы проявляла ещё большую осторожность.

Как я уже рассказывала в предыдущей статье, для определённых категорий граждан, состоящих на жилищном учёте, программа реновации предусматривает возможность улучшения жилищных условий во внеочередном порядке с учётом нормы предоставления.

Поэтому для такой семьи сравнение может выглядеть совсем иначе.

Недостаточно сопоставить «сколько дадут денег за старую квартиру» и «сколько стоит обычная равнозначная квартира».

Сначала необходимо определить, какое жильё семья вправе получить с учётом своего статуса нуждающихся в жилых помещениях.

И только стоимость этого потенциального жилищного результата имеет смысл сравнивать с денежным возмещением.

Для очередника это особенно важно.

Человек может увидеть сумму компенсации, которая сама по себе кажется очень значительной, согласиться на неё и лишь потом понять, от какого объёма жилищных прав он фактически отказался.

Почему я не советовала бы принимать решение по одной цифре

В вопросах реновации большая сумма ещё не означает выгодное предложение.

Важно понимать, за что именно эта сумма выплачивается и что человек получает при альтернативном варианте.

Поэтому, если собственник рассматривает денежное возмещение, я бы сначала ответила как минимум на три вопроса:

• —каков реальный размер возмещения за освобождаемую квартиру;
• —какую квартиру собственник вправе получить вместо денег и какова её ориентировочная рыночная стоимость;
• —нет ли у семьи дополнительных жилищных прав, в частности связанных с нахождением на жилищном учёте.

И только после этого имеет смысл выбирать.

Деньги или квартира?