Продали квартиру, выписались или развелись: всегда ли придётся ждать пять лет для постановки на жилищный учёт?

При обращении за постановкой на жилищный учёт Департамент городского имущества Москвы проверяет не только то, сколько квадратных метров приходится на семью сегодня.

Проверяется и то, что происходило с жилищными условиями семьи в течение предшествующих пяти лет.

Если ДГИ приходит к выводу, что граждане совершили действия, повлекшие ухудшение жилищных условий, в постановке на учёт может быть отказано до истечения пятилетнего срока.

Но означает ли это, что любая продажа квартиры, дарение доли, развод или изменение регистрации автоматически закрывают дорогу на жилищный учёт на пять лет?

Нет.

И современная судебная практика Москвы это хорошо показывает.

Что считает ухудшением Закон Москвы № 29?

Статья 10 Закона города Москвы № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» содержит перечень действий, которые могут повлечь ухудшение жилищных условий.

Среди них:

• —изменение порядка пользования жилыми помещениями путём совершения сделок;
• —обмен жилыми помещениями;
• —изменение состава семьи, в том числе в результате расторжения брака;
• —вселение в жилое помещение других лиц;
• —выдел доли собственниками;
• —отчуждение принадлежащего гражданину или членам его семьи жилого помещения либо его части.

Именно поэтому при рассмотрении заявления ДГИ проверяет историю недвижимости и изменения состава семьи.

Если, например, человек недавно продал квартиру, подарил долю или расторг брак, а после этого обращается за постановкой на жилищный учёт, эти обстоятельства обязательно будут проверяться.

Но самого факта такого действия ещё недостаточно для правильного ответа на вопрос.

Главный вопрос: что изменилось в результате?

Часть 1 статьи 10 Закона № 29 говорит не просто о совершении определённых действий.

Речь идёт о действиях, в результате которых граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях.

Именно слова «в результате которых» имеют принципиальное значение.

Поэтому в жилищном споре необходимо установить не только сам факт сделки, развода или изменения регистрации.

Нужно определить, каким образом это событие повлияло на жилищную обеспеченность семьи.

• Была ли у семьи до совершения действия большая обеспеченность жильём?
• Уменьшилась ли она после него?
• Возникло ли именно вследствие этого право претендовать на жилищный учёт?
• Или семья фактически находилась в тех же жилищных условиях и до спорного события?

Развод есть. Ухудшения может не быть

Очень показательный пример — расторжение брака.

Закон № 29 прямо называет изменение состава семьи, в том числе в результате развода, среди действий, которые могут повлечь ухудшение жилищных условий.

Поэтому ДГИ может рассуждать следующим образом: брак расторгнут менее пяти лет назад — состав семьи изменился — значит, применяется пятилетний срок.

Но суды проверяют, что произошло с жилищными условиями в действительности.

В одном из московских дел семья обратилась за постановкой на жилищный учёт.

ДГИ отказал, сославшись именно на расторжение брака.

Однако бывший супруг в квартире заявителей не был зарегистрирован и фактически на их жилищные условия не влиял.

Суд пришёл к выводу, что сам развод не привёл к уменьшению занимаемой семьёй площади и ухудшению её жилищных условий.

Отказ ДГИ был признан незаконным, а Департамент обязали повторно рассмотреть заявление.

Московский городской суд поддержал это решение.

Выписка из квартиры — тоже не всегда ухудшение

Похожий подход встречается и при изменении регистрационного учёта.

В другом деле ДГИ отказал в постановке на жилищный учёт, поскольку из квартиры менее пяти лет назад были сняты с регистрационного учёта граждане.

Формально состав зарегистрированных лиц действительно изменился.

Но суд установил, что их регистрация и последующее снятие с регистрационного учёта не изменили фактический уровень жилищной обеспеченности семьи заявителей.

Иными словами, на бумаге состав зарегистрированных изменился, а жилищные условия семьи от этого хуже не стали.

Суд признал, что оснований считать произошедшее намеренным ухудшением жилищных условий не имеется.

А если квартиру продали или подарили?

Здесь ситуация сложнее.

Отчуждение принадлежащего гражданину или членам его семьи жилого помещения либо его части прямо названо в статье 10 Закона № 29.

Поэтому продажа квартиры или дарение доли незадолго до обращения за жилищным учётом действительно создаёт серьёзный риск отказа.

Но и здесь я бы не ставила знак равенства между словами «была сделка» и «было намеренное ухудшение жилищных условий».

Нужно установить, кому принадлежало отчуждённое помещение, имели ли заявители право на него, учитывалось ли оно при определении их жилищной обеспеченности и что именно изменилось после сделки.

Это особенно хорошо видно в спорах, связанных с имуществом супругов.

Московские суды признавали незаконными решения ДГИ, когда отчуждалось личное имущество отдельно проживающего супруга, который сам на жилищном учёте не состоял, в квартире очередников не проживал, а другие члены семьи самостоятельных прав на отчуждённое жильё не имели.

В таких случаях суды исходили из того, что сама сделка с чужим для очередников жилищным активом ещё не означает ухудшения их собственных жилищных условий.

А если до сделки семья и так была нуждающейся?

Это один из наиболее интересных вопросов.

Представим, что человек совершил сделку с недвижимостью, но его жилищная обеспеченность и до этой сделки уже соответствовала критериям нуждаемости.

Тогда необходимо выяснять: создала ли именно эта сделка право на жилищный учёт? Или право на признание нуждающимся существовало независимо от неё?

Сам факт уменьшения имущества ещё не отвечает на этот вопрос.

Именно причинная связь между действием гражданина и возникновением нуждаемости является одним из обстоятельств, которые необходимо исследовать при споре с ДГИ.

Почему нельзя просто посчитать пять лет от любой сделки?

Потому что смысл ограничения состоит не в том, чтобы наказать человека за распоряжение своей недвижимостью.

Ограничение направлено на ситуацию, когда своими действиями гражданин создаёт или ухудшает жилищную ситуацию, а затем обращается за помощью города.

Поэтому два человека, продавшие квартиру в один и тот же день, могут оказаться в совершенно разных правовых ситуациях.

Один действительно избавился от жилья, после чего обеспеченность семьи стала ниже учётной нормы.

У другого продажа могла вообще не повлиять на право семьи быть признанной нуждающейся.

Само название сделки ещё не даёт ответа.

Что нужно проверить в отказе ДГИ?

Если причиной отказа указано совершение действий, повлекших ухудшение жилищных условий, я прежде всего смотрю не на дату, от которой ДГИ отсчитал пять лет.

Сначала нужно восстановить жилищную ситуацию семьи до спорного действия.

Затем — после него.

И только потом ответить на главный вопрос: возникла или увеличилась жилищная потребность именно вследствие этой сделки или изменения состава семьи?

Это требует анализа документов на все жилые помещения, состава семьи, оснований возникновения и прекращения прав на недвижимость, регистрации и обстоятельств конкретной сделки.

Иногда после такого анализа выясняется, что пятилетний срок действительно применяется.

Но иногда то, что ДГИ квалифицировал как ухудшение жилищных условий, фактически жилищного положения семьи вообще не изменило.

Не каждый отказ нужно оспаривать

Если человек имел квартиру, продал её, после продажи оказался обеспечен жильём ниже учётной нормы и сразу обратился за постановкой на учёт, перспективы спора будут совершенно иными, чем в ситуации, когда спорная сделка никак не повлияла на нуждаемость семьи.

Поэтому я бы не советовала обращаться в суд только с аргументом: «Я не собирался ухудшать свои жилищные условия».

Одного объяснения своих намерений недостаточно.

Нужно показать юридически значимый результат совершённого действия — или, наоборот, доказать отсутствие такого результата.

Главный вывод