Каждый год течёт крыша. Почему одни жалуются годами, а другие заставляют проблему решить?

Есть одна история, которую я наблюдаю уже не первый год.

Женщина живёт на последнем этаже многоквартирного дома. И практически каждый год у неё одна и та же проблема — протекает крыша.

Она звонит в управляющую организацию, пишет заявки, приходит мастер.

Ей объясняют, что крышу сейчас отремонтировать сложно, что проблема известна, что необходимые работы будут выполнены.

Иногда приходит рабочий и что-то подмазывает.

Иногда после очередной протечки подкрашивают потолок.

На какое-то время всё успокаивается.

До следующего дождя, таяния снега или следующего года.

А потом история начинается сначала.

И так продолжается годами.

Почему управляющая организация не решает проблему?

На самом деле ответ довольно простой.

Пока последствия многолетних протечек для управляющей организации сводятся к очередной заявке, визиту мастера и локальной подкраске потолка, серьёзного стимула окончательно устранять причину может просто не возникать.

• Собственник возмущается.
• Управляющая организация обещает.
• Рабочий что-то ремонтирует.
• На этом конфликт заканчивается.
• До следующей протечки.

Но юридически протечка кровли — это не просто бытовая неприятность, с которой собственник последнего этажа должен смириться.

Кровля относится к общему имуществу многоквартирного дома.

А содержание общего имущества в надлежащем состоянии — обязанность организации, которая отвечает за управление и содержание дома.

«Мне же подкрасили потолок»

Именно здесь часто возникает подмена.

После протечки человеку могут предложить устранить видимые последствия: подкрасить потолок, заменить кусок обоев, замазать пятно.

Но устранить след протечки и устранить её причину — совершенно разные вещи.

Если кровля продолжает пропускать воду, покрашенный потолок проблему не решает.

Более того, последствия постоянного попадания влаги могут быть гораздо серьёзнее одного пятна: повреждение отделки, мебели и другого имущества, сырость, плесень.

Поэтому при повторяющихся протечках вопрос должен ставиться не только о косметическом ремонте квартиры.

Нужно устанавливать причину поступления воды и добиваться её устранения.

Что меняет ситуацию?

В какой-то момент собственнику приходится решить: продолжать ли каждый год звонить и жаловаться или перевести проблему из бытового разговора в юридическую плоскость.

Для этого прежде всего нужно зафиксировать каждый залив.

После протечки необходимо обратиться в управляющую организацию и потребовать проведения осмотра и составления акта.

В акте должны быть отражены не только сам факт протечки, но и повреждения квартиры и, насколько это возможно установить при осмотре, причина произошедшего.

Самому собственнику имеет смысл сделать фотографии и видеозапись.

Если повреждения существенные, определяется стоимость восстановительного ремонта и причинённого ущерба.

После этого появляется уже совершенно другой разговор.

Не «У меня опять мокрый потолок, сделайте что-нибудь».

А документально подтверждённый факт причинения ущерба, его причина и размер.

А если управляющая организация не хочет составлять нормальный акт?

Такое тоже бывает.

Специалисты могут долго не приходить.

В акте могут подробно описать пятно на потолке, но ничего не написать о причине его появления.

Могут указать не все повреждения.

Иногда акт вообще составляется так, что после его прочтения невозможно понять, откуда появилась вода и кто за это отвечает.

Но неудачно составленный акт управляющей организации ещё не означает, что собственник лишён возможности защищать свои права.

Факт и обстоятельства залива могут подтверждаться совокупностью доказательств: обращениями и заявками, фотографиями и видеозаписями, документами об осмотре, заключением специалиста и другими материалами.

Поэтому важно не просто получить от управляющей организации лист бумаги с названием «акт», а посмотреть, что именно в нём написано.

Зачем идти в суд?

Когда я говорю людям о возможности обратиться в суд, очень часто вижу одну и ту же реакцию: «Ой, нет. Только не суд».

Для многих суд представляется чем-то огромным, сложным и конфликтным.

Гораздо привычнее ещё раз позвонить в управляющую организацию, поругаться с мастером, получить очередное обещание и рассказать соседям, что крыша опять течёт.

Это действительно проще.

Только проблема от этого может существовать ещё десять лет.

Обращение в суд — не самоцель.

Задача состоит не в том, чтобы «наказать управляющую компанию».

Задача — защитить нарушенное право и сделать бездействие экономически и юридически ощутимым.

В зависимости от обстоятельств собственник может ставить вопрос о возмещении причинённого заливом ущерба.

А если причина протечек не устранена — требовать выполнения необходимых работ по её устранению.

И такие требования суды удовлетворяют.

Почему деньги иногда работают лучше многолетних жалоб?

Представим две ситуации.

В первой управляющая организация десять лет получает заявки о протечке. После каждой заявки кто-то приходит, что-то осматривает, локально ремонтирует или красит потолок. Через год всё повторяется.

Во второй после очередной протечки составляется акт, проводится оценка ущерба, собственник предъявляет обоснованные требования, а при необходимости обращается в суд.

В результате ненадлежащее содержание дома перестаёт быть проблемой только собственника квартиры.

У него появляются финансовые и юридические последствия для той организации, которая обязана содержать общее имущество.

И если за последствия одной и той же неисправности приходится платить снова, вопрос о нормальном ремонте причины протечки начинает выглядеть совсем иначе.

Именно поэтому иногда один последовательно доведённый до результата спор оказывается эффективнее многолетней переписки.

А если крыша протечёт снова?

Новый залив нужно снова фиксировать.

Не следует исходить из того, что акт, составленный три года назад, автоматически подтверждает все последующие протечки и причинённый ими ущерб.

Каждое новое событие имеет дату, обстоятельства и свои последствия.

При этом повторяемость протечек тоже имеет значение.

Если из года в год вода поступает из одного и того же места, а собственник неоднократно обращался по этому поводу, возникает уже совсем другая картина, чем при единичной аварии.

Становится видно, что проблема известна, но окончательно не устранена.

«А может, проще самой отремонтировать потолок?»

Конечно, собственник может за свой счёт покрасить потолок.

Только крышу многоквартирного дома он самостоятельно ремонтировать не должен.

Кровля является общим имуществом собственников помещений дома, а обязанность по её надлежащему содержанию лежит не на владельце квартиры последнего этажа только потому, что именно над его квартирой находится крыша.

Это принципиальный момент.

Человек оплачивает содержание общего имущества дома и вправе требовать, чтобы оно содержалось надлежащим образом.

Почему люди годами ничего не меняют?

Наверное, это самый интересный вопрос во всей этой истории.

Не всегда потому, что они не знают, куда обратиться.

Иногда человек прекрасно понимает, что его права нарушаются.

Но привычная модель «позвонить — пожаловаться — поругаться — получить обещание» кажется психологически проще, чем «зафиксировать — собрать документы — предъявить требование — при необходимости обратиться в суд».

В первом случае практически ничего не нужно менять в собственном поведении.

Но тогда зачастую ничего не меняется и в поведении другой стороны.

С чего начать, если крыша опять протекла?

Не с ремонта потолка.

• Сначала нужно зафиксировать произошедшее.
• Обратиться в управляющую организацию.
• Добиться осмотра квартиры.
• Получить и внимательно прочитать акт.
• Зафиксировать повреждения на фото и видео.
• Сохранить обращения, ответы и документы по предыдущим протечкам.
• А если проблема существует уже несколько лет — собрать всю её историю.

После этого можно решать, какие требования предъявлять и есть ли основания для обращения в суд.

Главный вывод